재건축 재개발 연면적 용적율 대지면적 알아보기

 재건축 재개발 투자의 기초 용어인 연면적, 용적률, 대지면적에 대해 알아보고 실전 사례를 통해 수익률을 계산했습니다.

 

재건축 재개발 연면적, 대지면적, 용적률 알아보기

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 기초 용어를 정리하면 다음과 같이 정의 할 수 있습니다.

 

- 대지면적 : 아파트를 짓기 위한 총 대지 면적

- 연면적 : 각 층의 면적의 합을 구한 넓이를 의미

- 용적률 : 연면적 / 대지면적의 비율 의미

 

 조금 더 쉽게 이해하고자 한다면 아래의 그림으로 설명이 가능합니다. 우선 아파트를 지어야 하는 땅이 필요합니다. 이때 땅의 총면적을 대지면적이라고 합니다. 대지면적에 건물을 빼곡하게 짓게 되면 사람들이 살기 어렵고 공공 시설물 설치가 어렵습니다. 따라서 이에 대한 규제가 필요하게 되었고 용적률이라는 개념과 연면적이라는 개념이 생기게 되었습니다.

 

연면적 용적율 대지면적 소개

 

용적율 계산 수식

 

 

 정석적인 설명보다 쉽게 설명을 드리면 대지면적은 넓고, 용적률이 낮다는 뜻은 앞으로 높이 올릴 수 있는 아파트가 많다는 뜻입니다. 즉 신규 세대수가 증가될 수 있다는 뜻입니다. 실전 사례로 용적률이 200%이고 대지면적이 2000평일 경우에는 연면적은 4000평이 될 수 있습니다. 사실 용적률은 법적으로 정해지기 때문에 고정된 값이고, 대지면적도 건설 부지에 대한 부분이기 때문에 정해져 있습니다. 3가지 변수 중 2가지를 알기 때문에 연면적을 산출할 수 있게 되는 것입니다. 

 

재건축 재개발 투자 수익 예상하기

 정확한 수치는 아니지만 대략적인 재건축 재개발 투자 수익을 용적률과 대지면적만 가지고도 구할 수가 있습니다. 사례를 들어 설명드리겠습니다. 아래 그림에서 좌측이 기존의 땅이라고 가정하겠습니다. 대지면적은 2000평이고 기존에는 용적률을 100%만 사용을 했습니다. 재개발 재건축을 통해 아파트를 추가로 지으려고 확인해 보니 용적률을 200%까지 확보가 가능하다고 합니다. 기존 층보다 2배가 높은 4층이 되는 것을 우측 그림을 통해 확인이 가능합니다. 즉 용적률이 늘어면서 연면적이 늘어나고 늘어난 세대에 대해서는 추가적인 신규 세대 분양이 가능하다는 뜻입니다. 동일하게 변경된다면 2배 정도의 신규 세대가 늘어난다고 보셔도 됩니다. 

대지면적 용적율 연면적을 이용한 수익 예상하기

 

수익율 계산하기

 

 

천호 태영아파트 재개발 투자 수익 예상하기

 

천호 태영 아파트 재개발 투자 수익 예상하기

 

 강동구에 있는 천호 태영 아파트를 통해서 간단하게 수익성을 계산해보고자 합니다. 부동산에 방문한 결과 재건축이 아닌 재개발 형태의 사업을 추진하고 있는 것으로 보이며, 용적률은 800%를 예상하고 있습니다. 주거 지역이라서 용적률 증가가 제한적으로  알고 있었으나 본래 상업지역이 주거지역으로 변경된 지역이기 때문에 정비 구역으로 변경될 경우 해당 용적률에 대한 확보가 가능하다고 합니다. 

 결론적으로는 추가 세대수가 180세대 확보 된 것으로 보입니다. 단순하게 생각하면 180세대 x 12억 = 2160억의 분양 수익이 가능합니다. 기존 세대수 대비 20%의 신규 세대를 확보할 수 있기 때문에 사업적인 측면에서도 나쁘지 않다고 판단됩니다. 다만 모든 가정이 높은 용적률에서 왔기 때문에 해당 용적률을 받을 수 있느냐가 중요한 포인트가 될 것으로 생각됩니다.

 

결어

재건축 재개발 기본용어인 연면적, 용적률, 대지면적을 이용해서 수익을 예상했습니다. 저희는 투자자지 건축사가 아닙니다. 대략적인 투자 수치 정도로만 파악해도 투자에 감을 잡기 좋습니다.