재건축 재개발 비례율 상승 시 법인세 및 개인세금 알아보기

 재건축 재개발 비례율 상승에 따른 발생 되는 법인세와 개인 세금에 대해 알아보겠습니다. 세금 보다는 현물로 지급 받는 경우가 좋을 수도 있습니다.

 

재건축 재개발 비례율의 정의

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 비례율은 사업을 평가하는 간접적인 지표입니다. 종후자산 평가는 높고 사업비가 낮을 수록 비례율이 높아지고 조합원에게 돌아가는 혜택이 높아진다고 보셔도 무방합니다. 

 

- 비례율 = (종후자산평가액- 총사업비)/ 종전자산평가액 x 100

 

재건축 재개발 비례율의 중요성

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 높은 비례율이 조합원에게 주는 혜택에 대해 정리했습니다. 재건축 재개발 투자에서 가장 중요한 부분은 투자 비용에 있습니다. 비례율이 높으면 투자 비용을 줄일 수 있습니다. 기존 자신이 갖고 있는 자산을 감정평가액이라고 합니다. 여기서 비례율을 곱하게 되면 권리가액이 되고 해당 금액이 조합원이 갖고 있는 실제 자산이 되는 것입니다. 즉 비례율이 높으면 자산이 높아지고, 비례율이 낮으면 자산이 낮아 질 수 있다는 뜻입니다.

 

- 권리가액 = 감정평가액 x 비례율

 

실제 사례를 들어 설명하겠습니다.

 

- 감정평가액 : 1억 (동일)

- 조합원 분양가 : 2억 (동일)

- 비례율 : 110%

 

▶권리가액 : 1.1억

▶분담금 = 조합원 분양가 - 감정평가액 = 2억 - 1.1억 = 0.9억

 

만약 비례율이 110%가 아닌 90%일 경우에는 분담금은 차이가 발생합니다.

 

- 감정평가액 : 1억 (동일)

- 조합원 분양가 : 2억 (동일)

- 비례율 : 90%

 

▶권리가액 : 0.9억

▶분담금 = 조합원 분양가 - 감정평가액 = 2억 - 0.9억 = 1.1억

 

 두 사례를 통해 비례율이 높으면 분담금이 낮아지는 것을 확인할 수 있었습니다. 기존 대비 0.2억의 투자비용이 감소되는 것을 확인할 수 있습니다. 다음절에서는 비례율을 적당한 선에서 상한을 두는 이유에 대해 기술하고자 합니다. 

 

재건축 재개발 비례율 증가로 발생 되는 세금

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1. 사업을 추진하는 담당 기관인 조합에서 부담하는 법인세

2. 추가 소득으로 발생하는 조합원이 내는 배당 소득세

 

 수익이 발생하면 당연히 따라 오는 내용이 세금입니다. 재건축 재개발에서 비례율이 증가 되면 발생되는 세금은 2가지 항목이 있습니다. 

 다음 절에서는 2가지 항목에서 발생한 세금의 형태 및 요율에 대해 상세하게 기술했습니다.

 

재건축 재개발 비례율 증가시 조합 법인세

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 비례율이 늘어난 다는 뜻은 다른 말로 하면 사업의 수익성이 좋고, 즉 사업을 운영하는 주체인 조합의 수익이 높아지는 것을 의미합니다. 수익이 증가한다는 뜻은 세금을 내야 하는 상황입니다. 증가된 비례율로 발생되는 법인세는 과세 구간에 따라 다르지만 20% 수준으로 발생됩니다. 비례율이 높다고 능사가 아닙니다. 세금으로 지출을 하기보다는 사업장의 다른 시설물을 업그레이드하거나 조합원 옵션을 올려주는 게 좋을 수 있습니다.

 

재건축 재개발 비례율 상승시 개인 세금

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 비례율이 높아 발생 된 수익을 조합에 돌려주는 경우가 발생합니다. 배당 소득으로 취급되기 때문에 배당 소득세에 해당하는 비용을 지출해야 합니다. 각 개인의 소득 수준에 따라 영향이 있지만 대략 15% 수준의 세금을 내야 합니다. 해당 부분은 개인이 돈을 받은 후 내기에는 어렵습니다. 따라서 조합에서 원천 징수를 하고 남은 비용을 각 개인에게 제공하는 형태로 진행됩니다.

 

결어

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 재건축 재개발 사업지에서 비례율은 중요한 역할을 합니다. 사업의 성패를 간접적으로 확인하는 지표이기도 합니다. 하지만 무조건 높다고 좋지는 않습니다. 대부분의 재건축 재개발 사업장에서는 비례율이 높아도 110% 안으로 맞춰서 세금을 감면하는 전략을 많이 사용하고 있습니다. 관리처분 승인 된 내용을 보시면 특별한 사업장이 아닌 이상 유사하게 확인이 됩니다.