[재개발·재건축] 신축 입주 시 집단 대출은 무조건 !!

 집단 대출과 일반 대출에 차이에 대해서 이야기해보고자 합니다. 솔직히 집단 대출은 특별한 경우가 아닌 이상 무조건 받으셔야 합니다. 본 포스팅에서는 등기 전엔 왜 대출이 안 되는지, 집단 대출과 일반 대출의 핵심 차이에 대해서 작성했습니다. 사실 제가 입주 하면서 너무 큰 고통을 받은 부분이 있기 때문에 꼭 다른 분들은 받으셨으면 싶습니다. 

 

일반 대출과 신축 대출의 근본적인 차이

 먼저, 기존 아파트를 살 때의 일반적인 대출 구조부터 알아보겠습니다. 기존 아파트는 이미 등기가 되어 있는 ‘완성된 부동산’ 입니다. 그래서 내가 사는 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 수 있습니다. 이를 주택담보대출이라고 합니다. 등기부등본 상에 소유권 이전이 명확하게 등록되며,은행은 이 집에 근저당 설정을 해서 담보로 잡고, 그 담보를 바탕으로 대출을 실행합니다. 문제는 그런데 신축 아파트는 상황이 다릅니다. 등기가 아직 안 났어요. 등기부등본이 없기 때문에, 내 소유가 아닌 ‘예정된 소유’ 상태입니다. 은행 입장에서는 ‘아직 누구 소유인지 명확하지 않은 부동산’을 담보로 돈을 빌려줄 수 없습니다. 왜냐하면 근저당을 잡을 대상 자체가 없기 때문입니다.

 

왜 집단 대출은 가능할까?

신축 아파트에서도 대출이 전혀 불가능한 건 아닙니다. 바로 ‘집단 대출’이라는 특수한 구조가 있기 때문입니다. 집단 대출은 등기 전, 즉 ‘소유권 이전 전 상태’에서도 대출을 가능하게 해주는 유일한 방식입니다.

 

1. 대출을 일괄적으로 제공하는 구조

건설사(시행사)가 금융기관과 사전에 협약을 맺고, 해당 단지 전체 입주자에게 동일한 조건으로 대출을 미리 협약해 둡니다.

2.  건설사와의 협약 관계

 은행은 개인 한 명 한 명의 담보 대신, 건설사와의 협약을 신뢰하고 대출을 실행합니다.즉, ‘사람’보다 ‘회사, 조합’의 신용을 믿고 돈을 빌려주는 형태 입니다. 

3. 대출을 일으키는 기간, 금액의 한도가 명확함

• 대부분 분양가 기준의 대출 한도
• 등기 없이도 일정 기준의 심사(소득, 신용도 등)만 통과하면 실행
• 입주 시점까지 중도금·잔금 대출 연계 가능

 결국 집단 대출은 등기 전 대출이 가능하도록 설계된 유일한 금융 상품입니다. 꼭 기억하셔야합니다. 주택 담보 대출 불가하고, 대출이 관련된 유일한 금융 상품이며, 입주 지정 기간이 지나면 받을 수 없는 상품입니다. 심지어 입주 예정일 2~3주 전에는 준비된 대출금액이 없어서 못받을 수도 있습니다. 꼭 사전에 여유 있게 1달 전에 받아 두시는 게 좋습니다. 

 

마무리 : 여유 자금이 없으면 무조건 집단 대출이 답

 개인적으로 아이들 학교 문제로 가능한 입주 시기를 조정하려고 했으나, 결국 대출 문제로 입주기간내 입주를 하게 되었습니다. 돈 문제는 가정의 평화를 망치는 지름길입니다. 아이들에게는 힘든 순간이 되었지만, 결국 잘 지나갔습니다. 꼭 잊지 마시고, 가능한 입주 기간내 집단 대출을 받는게 좋습니다. 등기가 빠르게 나는 경우도 물론 있습니다. 그런 경우에는 주택 담보 대출이 가능하겠지만 부동산은 안전이 제일입니다. 일단 받아 두고 대환 대출 하는게 차라리 좋습니다. 부동산은 안전 제일이 가장 좋습니다. 정리하면,

 

1. 입주 지정 기간내 집단 대출 신청 할 것

2. 집단 대출은 은행 사정에 따라 조기 마감이 가능하니 여유 있게 한달 저에는 진행 해 둘 것

 

이상이었습니다.