아파트와 빌딩 매매 근본적인 차이점, 세금 및 대출 차이점

 부동산 투자를 고민할 때 많은 분들이 “아파트와 빌딩 중 뭐가 더 나을까?”라는 질문을 던지곤 합니다.두 자산 모두 가격 상승과 임대 수익이라는 매력을 가지고 있지만, 실제 매입·보유·매도 과정에서 적용되는 세금과 대출 기준은 크게 다릅니다. 아파트와 빌딩의 세금 및 대출 차이 에 대해 기술 했습니다. 공부를 하면서 작성한 글이라, 한계점도 분명 있습니다. 

 

취득 단계에서의 세금차이 

 

 부동산을 매수할 때 첫 번째로 발생하는 세금이 바로 취득세입니다. 아파트와 빌딩은 적용 세율이 크게 다릅니다.

아파트 취득세

• 1주택자: 매매가에 따라 1~3%
• 다주택자: 조정대상지역 내 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%까지 중과
• 생애 최초 주택 구입 시 일부 감면 혜택 존재

빌딩 취득세

• 주택이 아니므로 **무조건 4.6%**로 일괄 적용
• 건물 + 대지 가격을 기준으로 산정됨
• 별도의 중과세율 없음

 

대출 기준의 차이가 곧 아파트와 빌딩의 차이

 

 부동산 대출은 부동산의 종류에 따라 심사 기준도 다르고 한도도 다릅니다.

아파트 대출

• LTV(주택담보인정비율) 규제 적용
• 규제지역(서울, 수도권 등)에서는 최대 40~70% 한도
• 2주택 이상 보유자는 사실상 대출 불가
• 대출 심사는 개인의 소득과 부채비율, 주택 수에 따라 결정

빌딩 대출

• 주택이 아니므로 LTV 규제 없음
• 감정평가를 통해 건물 가치 산정 → 통상 60~70%까지 가능
• 임대수익이 있는 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 심사에서 유리
• 대출 심사는 건물 수익성, 임대료, 입지, 매입 후 운용계획 등을 종합 평가

저는 월급 노동자입니다. 아쉽지만 위의 대출 기준의 차이가 어찌보면 아파트와 빌딩의 가장 큰 차이라고 생각합니다. 아파트의 경우 개인의 소득과 부채 비율, 주택수가 주요한 대출 펙터입니다. 하지만 빌등은 다릅니다. 대출에 대한 규제도 약하고, 오로지 은행에서 관심이 있는 부분은 건물의 수익성입니다. 즉 개인이 돈이 많이 있거나 이런 부분이 아니라, 해당 건물에서 얼마나 높은 현금 순환이 이루어 지는가에 있다는 뜻입니다. 앞서 월급쟁이가 접근하기 어려운 부분이 여기에 있습니다. 일반적으로 월급쟁이가 받는 월급은 제한적이고, 은행에서 봤을 때는 큰 돈이 아입니다. 결국 법인, 혹은 자영업자들의 높은 매출에 관심이 있다는 것입니다. 즉 순 이익이나 이런 부분이 아니라, 사실상 매출이 주요한 대출 요소가 될 수 있다는 뜻입니다. 매출의 함정은 모두 알다 시피 한달 천만원을 벌어도 순 이익은 백만원도 못할 수 있습니다. 하지만, 은행은 순 이익을 알수는 없습니다. 그래서 그나마 건물을 평가 할 때 사용하는 지표가 매출이 될 수 밖에 없는 것입니다. 

 

아파트 vs 빌딩 명의에 따른 세금 전략

 부동산을 어떤 명의로 매입하느냐에 따라 향후 세금에 큰 영향을 미칩니다.

아파트는 개인 명의가 일반적

• 실거주 요건 충족 시 양도소득세 비과세 혜택
• 종부세 합산 대상이므로 1인 명의가 유리

빌딩은 법인 명의가 일반적

• 임대수익 발생 시 법인세 신고 가능 → 비용처리로 절세 가능
• 상속이나 증여 시 주식 증여 방식 활용 가능
• 다만, 법인 설립과 관리 비용이 따름

결국 법인은 세무사를 고용하기 때문에 비용처리도 용이하고, 일반적인 자영업자 분들은 기본적으로 세금에 대한 부분이 빠삭하기 때문에 빌딩은 법인으로 사는게 일반적입니다. 

 

아파트 vs 빌딩 보유 시 발생 되는 세금

 아파트든 빌딩이든 매수 이후 매년 발생하는 세금이 있습니다. 이를 통칭해 ‘보유세’라고 부릅니다. 단순히 사 놓고 안 팔아도 나가는 고정 지출이기 때문에 투자 수익률을 계산할 때 반드시 고려해야 합니다.

아파트 보유 시 세금

• 재산세
  공시가격을 기준으로 매년 7월과 9월에 부과됩니다.
• 종합부동산세
  1주택자의 경우 공시가 9억 원 초과 시 발생하며, 다주택자는 중과세율이 적용됩니다.
• 임대 시 소득세
  연 임대소득이 2천만 원을 초과할 경우, 종합소득세 대상이 됩니다.

빌딩 보유 시 세금

• 재산세
  건물과 대지에 대해 각각 부과되며, 종부세는 해당되지 않습니다.
• 부가가치세 신고
  일반과세자로 등록한 경우, 임대료에 대해 부가세 10%가 적용되고 매년 부가세 신고가 필요합니다.
• 임대 수익에 대한 소득세 또는 법인세
  개인 명의는 종합소득세, 법인 명의는 법인세가 과세되며, 필요경비를 비용으로 인정받을 수 있습니다.

 

아파트 vs 빌딩 세금·대출 한 눈에 살펴 보기

 앞서 언급한 내용을 보기 좋게 정리해 보면 다음과 같이 정리 해 볼 수 있습니다. 

항목	아파트	빌딩 (단, 상업용)
취득세	1~3% (다주택자 최대 12%)	4.6% (일괄 적용)
양도소득세	실거주·보유에 따라 비과세 가능	6~45% 누진세율, 공제 적음
종합부동산세	공시가 합산 9억 초과 시 과세	과세 대상 아님
부가가치세	없음	건물가액에 대해 10% 부과 가능
대출 한도	LTV 40~70%, 규제지역 영향 큼	감정가 기준 최대 70%까지 가능
대출 심사 기준	개인 소득, 주택 수, 지역	수익성, 감정가치, 입지 등
명의 전략	개인 명의 유리	법인 명의 활용 일반적

 

아파트 vs 빌딩 매도 시 세금 전략

 

 매도 시점에 적용되는 양도소득세는 투자 수익률에 큰 영향을 미칩니다. 특히 보유 기간과 실거주 여부가 세금에 결정적인 요소가 됩니다. 주거용의 경우 정권에 따라 왔다 갔다합니다. 그러니 참조만 해주시고, 실제 부동산 투자를 하실 때는 가능한 세무사 상담이 필수 입니다. 

아파트 매도 전략

• 1세대 1주택 조건을 충족하면 최대 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 실거주 2년 이상, 보유 2년 이상이 기본 조건입니다.
• 다주택자의 경우 중과세율이 적용되어 매도 타이밍을 전략적으로 고려해야 합니다.

빌딩 매도 전략

• 비과세 개념이 없으며, 양도 차익에 대해 전액 과세됩니다.
• 개인은 양도소득세(6~45%), 법인은 법인세로 과세됩니다.
• 법인 명의로 매수한 경우, 건물 매도가 아닌 법인 매각(주식 양도) 방식으로 세금 부담을 줄이는 전략이 활용됩니다.

마무리

 사실 월급 쟁이가 빌딩을 사기는 쉽지 않습니다. 빌딩에 있어서 대출이라는 지렛대는 월급쟁이를 위한 방안은 아닌 듯 싶습니다. 빌딩 대출의 핵심은 결국 주요한 현금 흐름이기 때문에 자영업자들에게 가장 유리한 투자가 아닐까 싶습니다. 월급 쟁이 입장에서 빌딩에 대해 공부를 하면 할 수록 벽을 느끼고 있습니다. 뭔가 방법을 찾게 되면 또 다른 포스팅으로 찾아오겠습니다.