[재개발·재건축] 비례율이 오르면 세금은 얼마나 늘어날까?

 많은 조합원들이 기대하는 것 중 하나가 바로 “비례율 상승”입니다. 비례율이 높아질수록 사업 이익이 커지고, 조합원이 배분받는 전용면적 및 입주권 가치도 올라가기 때문입니다. 하지만 이 비례율 상승이 곧 양도소득세 부담으로 직결될 수 있습니다. 기대 이상의 비례율이 나오는 경우 기쁘지만, 동시에 세금에 대한 고민을 같이 해야합니다. 

 

비례율이 세금에 영향을 미치는 이유

 비례율 자체가 세금의 기준이 되는 것은 아닙니다. 하지만 비례율이 올라가면 보통 다음과 같은 부수적인 현상이 발생됩니다. 

1. 추정 분양가치 상승
   → 조합원이 분양받을 입주권(또는 준공 후 주택)의 예상 가치가 높아짐
2. 입주권의 시장 거래가격 상승
   → 입주권을 매도하는 경우, 양도차익이 증가
3. 신축 아파트 준공 이후의 평가 가치 상승
   → 실입주 후 양도 시, 세금 산정 기준인 실거래가 또는 시가 상승

즉, 비례율 상승은 곧 조합원이 보유한 권리의 가치가 높아졌음을 의미하고, 이로 인해 보유세, 양도소득세, 종합부동산세 등 여러 세금 항목에서 부담이 증가 된다는 뜻입니다. 그래도 하나 아셔야 하는 것은 떨어지는 것보다는 좋다는 것입니다. 왜냐? 결국 돈을 벌었기 때문에 세금이 발생하는 것이기 때문입니다. 

 

비례율 상승에 따른 세금 부담 영향성 및 시점

 

입주권 상태에서 매도할 경우

입주권은 주택이 아닌 권리로 취급되며,

• 비과세 혜택에서 제외되거나
• 특별공제 적용이 제한될 수 있습니다.

비례율 상승으로 입주권 시세가 3~5억씩 올라가 버린 상황에서는, 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 적용받지 못하고, 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 하는 상황이 생겼습니다. 저는 다행히 매도하지 않고 실입주를 선택했지만,
같은 조합 내에서 미리 팔았던 분은 예상하지 못한 세금이 발생했습니다.

준공 후 실입주 후 양도할 경우

이 경우는 일반적인 1세대 1주택 기준이 적용됩니다. 문제는, 비례율 상승으로 준공 시점 주택가치가 매우 높아져 있다는 점입니다. 그로 인해 장기보유특별공제를 최대한 적용받아도, 양도차익이 수억 원으로 잡히는 경우, 비과세 기준을 넘기 쉬워집니다. 조합원 입주권 시절부터의 보유기간이 제대로 인정되지 않는 경우, 장기보유 특례가 줄어들거나 소멸하는 일이 생깁니다.

 

비례율 상승 시 챙겨야하는 주의 사항

 세금은 전문가에게 !! 그러나 세무사도 실수 할 수 있고, 전문 부동산 세무사가 아닌 이상 실수할 수 있습니다. 괜히 변호사 들도 형사 전문, 이혼 전문, 기업 전문이 생기는게 아닙니다. 각자 전문이 있기 때문에 세무사도 부동산 전문 세무사에게 문의 드리는게 좋습니다. 가장 조심해야 하는 세무사는 부동산에서 소개를 하는 경우가 있습니다. 일반 세무사 분들이 영업을 한 경우가 있기 때문에 사전 부동산 세무 지식을 갖고 문의 하지 않으면 나중에 큰 피해를 입을 수 있ㅅ브니다. 

 

1. 세무사 상담은 필수
   → 비례율이 변동되기 전후로, 입주권의 예상 가액과 양도 시 시뮬레이션을 반드시 받아야 합니다.
   → 저는 비례율 100% 기준과 120% 기준에서 세금이 수천만 원 차이 나는 것을 확인했습니다.
2. 장기보유특별공제 적용 여부 확인
   → 입주권 시점부터 보유기간이 인정되는지,
   → 거주 요건 충족 여부도 확인해야 합니다.
3. 매도 시점의 전략 수립
   → 입주권 시점에 파는 것이 유리할지,
   → 준공 후 실입주 후 파는 게 유리할지
   → 실제 세금 시뮬레이션을 바탕으로 결정해야 합니다.

비례율 상승 시 대응 방안

 비례율이 오르는 건 분명 좋은 일입니다. 조합원 입장에서 손에 쥐는 실익과 내야 하는 세금을 함께 고려해야만 진짜 수익이 남습니다. 

1. 양도 시점을 전략적으로 선택하라

많은 사람들이 “입주권은 매도 타이밍”을 잘 몰라서 세금 폭탄을 맞습니다. 저도 처음에는 “사업 인가 후 바로 매도하면 되겠지”라고 생각했는데, 실제로는 그 타이밍에 따라 세금이 몇 천만 원 이상 차이날 수 있습니다.

제가 적용했던 방식은 다음과 같습니다.

• 비례율이 120%를 넘었다는 소식을 들은 이후,
• 바로 세무사에게 양도소득세 시뮬레이션을 의뢰했습니다.
• 입주권 상태에서 매도 vs. 준공 후 실입주 후 매도를 비교했죠.

그 결과, 실입주 후 2년 거주한 뒤 매도하는 쪽이 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세를 적용받기 쉬웠습니다.

이처럼, 세금 시뮬레이션 없이 성급히 매도하는 건 매우 위험합니다.

2. 비례율 상승 전, 입주권 시세가 낮을 때 상속·증여를 고려하라

 저는 이번 재개발과는 별개로, 과거 다른 재개발 물건에서 증여 타이밍을 놓쳐 후회한 적이 있습니다. 입주권은 실물 주택이 아닌 ‘권리’ 상태이기 때문에 시가 산정 기준이 불분명합니다. 비례율이 상승하면서 입주권 시세가 오르기 전, 증여를 해두면 증여세 기준이 낮아지는 효과를 기대할 수 있습니다. 물론 이건 비례율이 오를지 그대로 일지 아무도 모릅니다. 약간의 배팅성향이 있습니다. 

3. 추가부담금, 옵션비용도 세금에 반영된다

재건축과 재개발은 ‘무상으로 새 집을 받는다’는 개념이 아닙니다. 실제로는 분양 전환 시 추가부담금이 발생하고,
추가적으로 발코니 확장, 시스템 에어컨, 인테리어 옵션 비용 등이 들어갑니다. 이런 비용들이 취득가액으로 제대로 반영되지 않으면, 양도차익이 더 크게 잡히는 구조라는 겁니다. 따라서 하기 내용에 대한 증빙을 모두 갖고 있는게 좋습니다. 사실 여러 항목을 작성했지만, 조합원 분양 시 계약서 내에 추가 분담금, 확장비용, 분양가가 모두 표기 되어 있기 때문에 계약서가 매우 중요한 역할을 수행 한다고 봐도 좋습니다. 

• 조합원 분양가 + 추가부담금 + 확장비용 등 모든 증빙서류를 챙겨두었습니다.
• 추후 매도 시 이 비용들을 모두 취득가액에 반영할 수 있도록 준비했습니다.

4. 재건축 1세대 1주택 비과세 요건, 절대 놓치지 마라

비례율이 높은 단지일수록 매도 시점의 시세가 어마어마하게 올라가기 때문에, 비과세 여부가 수천만 원에서 억 단위의 차이를 만듭니다. 저처럼 실입주 계획이 있는 경우라면,

• 반드시 준공 후 실입주하고 2년 거주
• 해당 주택을 ‘1세대 1주택 요건’을 충족하도록 관리 필요

특히 다른 주택이 있는 경우에는,

• 일시적 2주택 요건
• 종전 주택의 처분 시기
• 거주 요건 충족 여부

등을 꼼꼼히 따져야 합니다. 비과세를 못 받으면 수억의 양도소득세가 확정되는 상황도 많습니다.

 

 

결론 – 비례율은 수익의 기회이자 세금의 변수다

재개발·재건축에서 비례율은 사업성 지표이자, 조합원이 받게 될 이익의 크기를 나타내는 중요한 수치입니다.
하지만 이 수치가 높아질수록, 세금 문제는 더 복잡해 줄 수 밖에 없습니다. 사전 준비 없이 대응하면 실제 수익은 줄어들 수밖에 없습니다. 다음과 같은 3가지는 꼭 기억하시길 권해 드리고 싶습니다. 

1. 비례율 변화 전후로 반드시 세금 시뮬레이션 받기
2. 양도 시점, 실입주 여부 등 세금 전략 세우기
3. 증여·상속 타이밍, 취득가액 증빙 등 꼼꼼히 챙기기

비례율 이야기를 많이 드렸지만, 조합이 해산 될 때까지 확정적으로 정해 지지 않기 때문에 미래는 알 수 없습니다. 아시다시피 부동산은 팔아야 돈이 됩니다. 마지막에 마지막까지 매도 후 세금까지 잘 챙기시길 바라겠습니다.