[재개발·재건축] 북아현 2구역 이슈 사항 및 진행사항(25년 기준)

서울 서대문구 북아현동 520번지 일대에 위치한 북아현 2구역은 서울 중심지의 입지를 바탕으로 많은 투자자와 실수요자의 관심을 받고 있는 지역입니다. 현재 이 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 재개발이 추진되고 있으며, 사업시행인가를 받은 상태입니다

 

사업 범위와 규모

북아현 2구역은 약 12만2,776.1㎡의 대규모 부지를 포함하고 있습니다. 이 지역에는 최고 29층, 28개 동, 총 2,320세대의 아파트와 부대복리시설이 건설될 예정입니다. 시공사는 삼성물산과 DL이앤씨 컨소시엄이 맡고 있습니다.

 

비례율과 조합원 관심

비례율은 재개발 조합원에게 가장 민감한 이슈 중 하나입니다. 북아현 2구역의 예상 비례율은 약 105%로 추정되며, 조합원 분담금에 직접적인 영향을 주기 때문에 관심이 높습니다. 비례율이 높다는 것은 조합원 입장에서는 투자 대비 돌아오는 이익이 크다는 뜻이지만, 공사비나 사업비 증가로 인해 비례율이 낮아질 가능성도 배제할 수 없습니다. 최근 건설자재 물가 상승과 금리 인상 등이 복합적으로 영향을 미치고 있는 상황입니다.

 

사업 진행 단계

현재 북아현 2구역은 사업시행인가를 받은 상태로, 실제 이주 및 철거를 준비하고 있는 단계입니다. 재개발 사업의 단계 중 후반부에 속하는 시기로, 대부분의 조합원은 '이제 곧 분양'이라는 기대감을 품고 있습니다

 

조합장 교체와 그 영향

2024년 말, 기존 조합장의 사임 이후 새로운 조합장이 선임되었습니다. 새로운 조합장은 사업을 속도감 있게 밀어붙이려는 의지를 보이고 있으며, 일부 정체되어 있던 내부 행정과 업체 계약 문제를 정리하며 정상화를 시도하고 있습니다. 이와 함께 사업비 내역 공개, 공사비 검증, 조합원 의견 수렴 등 투명성을 강조하는 운영으로 전환 중입니다. 긍정적인 변화로 해석될 수 있지만, 한편으로는 그간의 합의사항을 다시 검토하는 과정에서 기존의 특혜나 이견이 노출되며 마찰도 발생하고 있는 상황입니다.​

 

공사비 인상, 결국 1+1 제한으로

가장 큰 이슈 중 하나는 공사비의 급격한 상승입니다. 코로나19 이후 원자재 값이 폭등하고, 인건비가 상승하면서 대부분의 재개발 구역에서 공사비가 예상보다 수백억~수천억 원씩 증가하고 있습니다. 북아현 2구역도 예외가 아닙니다. 이에 따라 조합은 기존에 허용했던 '1+1 특약(예: 기존 단독주택 조합원에게 2채 배정)'을 제한하는 조치를 내리게 되었습니다. 일부 조합원은 자신들이 믿고 투자한 조건이 변경되었다며 강하게 반발하고 있고, 실제로 법적 소송까지 제기된 상태입니다.

 

1+1 소송, 조합의 승소

‘1+1’ 물건은 북아현 2구역 조합 내에서도 민감한 문제였습니다. 조합원 일부는 “정당한 권리로 1+1을 받는 것”이라고 주장하고 있지만, 조합 측에서는 “사업비 과다 부담으로 인해 전체 조합원의 피해가 불가피하다”고 판단했습니다. 결국 소송이 제기되었고, 이 문제가 장기화될 경우 사업 전체 일정에도 영향을 줄 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 그러나 최근 법원은 조합의 손을 들어주었고, 이에 따라 사업은 다시 정상화될 전망입니다.

 

성당과의 갈등, 원만한 해결

사업지 인근 아현동 성당은 북아현 2구역 조합 측에 존치를 요구해왔습니다. 조합은 이 제안을 받아들여 존치구역을 제외한 나머지 구역에 대한 사업시행변경계획서를 작성하고 2022년 서대문구청으로부터 인가를 받았습니다. 하지만 이 과정에서 아현동 성당 측은 조합과 서대문구청이 존치되는 건축물 소유자의 동의를 얻지 않았다며 소송을 걸었습니다. 그러나 최근 조합은 성당에 정식으로 사과하고, 공문을 통해 일차적인 합의가 이뤄졌으며, 이에 따라 성당 측은 소송을 취하하였습니다. 이번 소 취하로 인해 북아현 2구역은 사업시행변경계획 취소 위기를 벗어나 정상궤도에 오를 전망입니다

 

1+1 논란 이후, 조합 운영 방향은?

앞서 설명한 것처럼, 1+1 특약에 대한 조합의 승소 이후에도 불만을 가진 일부 조합원들의 목소리는 여전히 존재합니다. 조합은 앞으로의 조합 운영에서 투명성과 공정성을 강화하겠다는 입장입니다. 특히 조합원 간의 형평성 문제, 분양권 배정 기준, 조합원 분담금 책정 방식 등에서 생길 수 있는 갈등 요소들을 사전에 조율하기 위해 외부 회계법인과 감정평가법인을 통한 철저한 검증 시스템을 도입하고 있습니다.

이러한 시스템 강화는 조합원 신뢰 회복과 동시에 대외적으로도 ‘건강한 조합’이라는 이미지를 만들기 위한 전략의 일환으로 해석됩니다. 최근 다른 구역에서의 부정 회계나 불투명한 운영으로 인한 소송 사례가 늘어나고 있는 가운데, 북아현 2구역은 그런 리스크를 최소화하려는 방향으로 전환 중입니다.

 

일반분양 일정은 언제쯤?

가장 많은 이들이 궁금해하는 부분은 바로 일반분양 일정입니다. 현재 북아현 2구역은 사업시행인가를 완료했고, 관리처분계획인가 단계로 나아가기 위한 사전 작업을 진행 중입니다. 구체적인 관리처분인가 시점은 아직 확정되지 않았지만, 빠르면 2025년 하반기 내지 2026년 초를 목표로 하고 있습니다.

다만, 기존 소송 이슈로 일정이 일부 지연되었던 만큼, 조합과 시공사는 여유 있는 일정을 설정하며 조심스럽게 접근하고 있습니다. 관리처분인가 이후에는 이주, 철거, 착공, 일반분양까지의 프로세스가 순차적으로 진행되며, 본격적인 일반분양은 2027년 전후가 될 가능성이 높습니다.

 

북아현 2구역의 투자 매력은?

북아현 2구역은 입지적인 측면에서 매우 우수한 평가를 받고 있습니다.

• 지하철 2호선 아현역 도보권
• 강북권에서 보기 드문 대단지 (2,000세대 이상)
• 마포·홍대·신촌·광화문 접근성 우수
• 인근 북아현1·3·5구역 모두 성공적인 분양 사례 존재

이러한 요소들은 실거주 수요자 뿐만 아니라 투자자 입장에서도 매력적인 포인트입니다. 특히 마포·서대문·용산 일대에서 재개발을 통한 공급이 점점 줄어들고 있는 상황에서, 북아현 2구역은 향후 공급 희소성을 누릴 수 있는 입지로 주목받고 있습니다.

 

향후 리스크 요인은?

그러나 모든 재개발 사업이 그렇듯, 리스크도 함께 존재합니다.

1. 공사비 추가 상승
   인건비, 자재비의 추가 상승은 조합원 분담금을 늘릴 수 있는 요인입니다.
2. 금리 변화에 따른 투자 부담
   고금리가 지속된다면 중도금 대출 등의 조건이 악화될 수 있고, 이는 분양시장에도 영향을 줄 수 있습니다.
3. 정부 정책 변화
   재개발 규제 강화 또는 분양가 상한제 등의 정책 변경은 향후 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.
4. 주변 시세 변화
   인근 재개발 단지들의 분양가, 프리미엄 형성 여부에 따라 북아현 2구역의 수익성도 좌우됩니다.

요약 및 마무리

정리하자면, 북아현 2구역은

• 현재 사업시행인가까지 완료되었으며,
• 조합장 교체 이후 사업이 다시 탄력을 받고 있고,
• 1+1 관련 소송에서 조합이 승소하며 큰 불확실성을 해소했으며,
• 성당 관련 이슈도 원만히 해결되고 있는 상황입니다.

다만, 공사비 인상에 따른 분담금 증가, 일정 지연 우려 등 여전히 해결해야 할 과제는 존재합니다. 그럼에도 불구하고 서울 도심에서 보기 드문 대규모 사업이라는 점, 입지적 우위, 인근 재개발 성공 사례 등을 고려하면 향후 주목해야 할 재개발 지역 중 하나로 손꼽히는 것은 분명합니다.