부동산 법인 사업자와 개인 명의 비교

 부동산 투자를 하는 경우 법인 사업자를 시작할 지 혹은 개인 명의로 시작을 할지 고민을 하게 됩니다. 본 포스팅에서는 어떤 경우가 유리한지에 대해서 작성했습니다. 사실 재테크 할 돈도 있어야, 법인을 할지 개인 명의로 진행할지를 고민하게 됩니다. 그래도 미리 미리 준비를 해둬야 하지 않을까 싶습니다. 결정의 순간에 정보를 모르면 그냥 끌려갈 수 있습니다. 

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부동산 법인은?

 

우선 법인은 어떤 의미를 갖을까요? 법인은 가장 쉽게 이야기하자면, 새로운 사람이 태어난다고 보시면 됩니다. 그러다 보니 개인과는 다른 기준들을 갖게 됩니다. 

 

법인은 

새로운 사람이지만, 실제 사람은 아니기 때문에 다른 기준의 세금 기준을 갖고 대출 기준을 갖게 됩니다. 이게 바로 법인을 설립하는 가장 큰 이유이기도 합니다.  

 

1. 대출이 개인 보다 자유롭습니다. 

 은행에서 대출을 받을 경우 RTI를 기준으로 대출이 발생됩니다. RTI  는 부동산 임대업 이자 상환비율을 의미합니다. 담보 가치 외에 임대 수익으로 대출 받은 비용의 이자상환을 얼마나 할 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 다르게 말하면 은행에서 대출을 해주는 데 있어서 이자 상환 능력이 좋지 않은 물건에는 대출을 해주지 않겠다는 뜻입니다. 더 현실적으로 이야기하면 임대 수익이 없어도 대출을 일으킬 수 있다는 뜻입니다. 

 

2. 개인 소득 세율이 높은 분들에게는 세금 감면 효과가 있습니다.

 개인 소득과 부동산 임대로 발생되는 수익의 합산 됩니다. 심한 경우 개인 소득이 높고 세율이 38% 구간일 경우에는 임대 수익이 합산 되어 종합 소득세로 합산 과세가 되고,  곧 건강 보험료까지 증가 될 수 있습니다. 여기서 함정이 하나 있다면 소득 세율이 1.5억 이상을 벌어야 한다는 것입니다. 네 많이 버시는 분들은 개인 명의로 부동산 투자하시면 세금으로 털리는 금액이 높아 질 것입니다. 월급 쟁이들 중 대기업 임원 분들은 거의 해당 된다고 보셔도 되고, 금융권 차장급 이상분들도 개인 명의로 투자하시는 건 지양해야 합니다. 

 

 반면 법인으로 투자 할 경우에는 새로운 인격체가 태어난 것이기 때문에 개인의 소득과는 무관하게 세금이 책정 됩니다. 

법인은 이자 비용 빼면 과세 표준을 어지간하면 2억 미만으로 맞출 수 있습니다. 이때 발생되는 과세는 9.9% 수준으로 세율 부담이 앞선 개인 명의 과세 기준 보다 낮다는 것을 알 수 있습니다. 

 

법인 양도 소득세와 개인 양도 소득세 비교

양도소득세 (법인)

양도 차익 10억 발생 시 -> 세금 21% 수준 (지방소득세 포함) 

2억 이하 : 9%

2억 초과 200억 이하 : 19% 

 

개인 양도 소득세

양도 차익 10억 

세금 49.5%  지방 소득세 포함

 

 

현금이 10억 있따면

10억짜리 법인을 세우면 않됨, 10억을 빼기 어려움

자본금 1억짜리 법인을 만들고 법인이 개인으로 부터 9억을 대여 함 

돈을 뺄 때 대역금

 

자본금은 최대한 적게 한다.

자녀가 있다면 법인 설립할때 증여를 해서 주주로 참여 시킴 

꼬마 빌딩 구매 

 

 

 

부동산 법인 설립시 주의 사항

설립된지 5년 미만

과밀억제권역 내 부동산 취득 중과됨

과밀억제권역 내 본점이 있는 경우

기존 취득세 4.6% 인데 취득세 중과 시 9.4%가 됨 

 

 

신규 법인은 대출이 안나온다? 

신규 법인도 대출이 나오나 금리가 높고 한도가 낮다 

대표자 신용을 보게 됨

재무제표가 없기 때문에 대표자 신용을 보게 됨