부동산 법인 투자 주의 사항 및 오해 사항

 부동산 법인 투자 시에는 주의를 해야 하는 사항들이 있습니다. 가장 큰 장점인 세금 혜택이 단점으로 올 수 도 있고, 다른 단점들도 있으니 꼭 주의 사항을 체크하시는 게 좋습니다.

 

부동산 법인 설립 시 주의 사항

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- 부동산 법인이 설립된 지 5년 미만

- 과밀억제권역 내 본점 위치

- 과밀억제권 내 부동산 취득 시 중과 세금 발생

 

 중과가 되는 경우  발생 되는 세금은 기존 법인 취득세 4.6%가 아닐, 9.4% 수준까지 오르게 됩니다. 위의 조건을 회피하기 해서는 과밀억제권역이 아닌 곳에 본점을 세우는 게 가장 좋습니다. 집주인이나, 부동산 물건 소유주가 동의만 해 법인의 본점을 일반 아파트에서도 설립할 수 있습니다. 심지어는 공유 오피스도 경우에 따라 가능합니다. 가능 불가 여부에 대해서는 본점을 세우고자 하는 세무서 담당자에게 문의하는 게 가장 정확합니다. 

 팁을 드리자면 가족이나 친인척의 집에 잠시 전입을 하고 내는 경우도 가능은 합니다. 다만 오래 사용하기에는 한계 사항이 있고 여러 알림이나 우편물이 해당 본점으로 오기 때문에 급한 경우에만 사용하시는 게 좋습니다. 사실 팁이기는 해도 추천은 드리기 어렵습니다.

 

부동산 법인 설립시 추천사항

 

1. 상속을 하고자 한다면 미리 주주로 자녀들을 참여시키는 것도 방법

2. 자본금은 최소한으로 투자해야 함

 

첫 번째 경우는 부자분들에게만 발생되는 일일 수 있습니다. 필자와 같은 서민은 어쩌면 꿈같은 일이지만, 원리는 간단합니다. 법인을 설립할 때, 자녀에게 지분을 주고 그 법인이 갖고 있는 자산이 증가되게 되면 미래 상속 세금 없이 법인에 해당하는 비용은 얻어 갈 수 있다는 뜻입니다.

 

- 현 시점 : 2024년

- 법인 매수 건물 : 10억

- 법인 지분 : 대표 50% / 자녀 50% 

 

예를 들어 위의 경우로 가정하면 자녀는 사실상 5억이라는 증여를 받게 됩니다. 설명을 위해서 여기서는 상속 시 발생되는 비과세 영역에 대해서는 빼고 이야기하겠습니다. 

 

- 미래 시점 : 2040년

- 법인 매수 건물 : 10억 유지 -> 가치 상승으로 30억

- 법인 지분 : 대표 50%, 15억 / 자녀 50% 15억 

 

 총 자녀의 지분은 15억입니다. 2024년에 발생된 5억에 대한 상속세만 발생되고, 나머지 10억에 대해서는 자녀의 소유이기 때문에 별다른 세금이 발생되지 않습니다.

 

 두번째 경우인, 자본금은 최소한으로 설정을 하는 게 좋습니다. 돈이 많은 분들 중에 간혹 가다가 나는 20억을 내 법인에 넣을 거야 하고 넣는 분들이 계십니다. 특수한 경우가 아닌 경우에는 절대 해서는 안 될 행동입니다. 왜냐면 법인은 새로운 인격체를 만드는 것과 같은 행동입니다. 자신이 대표로 있더라도 결국 새로운 사람에게 돈을 투자한 게 되기 때문에 투자금을 회수하는 방법은 생각보다 까다롭습니다. 

 대표적인 팁이 있다면 20억을 투자 하는데 1억만 자본금으로 설정하고 나머지 19억을 법인에 차용하는 형태, 즉 빌려주는 형태로 제공을 하게 된다면 비용에 대한 회수가 용이합니다. 쉽게 말씀드리면, 법인이라는 새로운 사람에게 내 돈을 빌려준 것이기 때문에 빌려준 돈 받기는 쉽기 때문입니다.

 

신규 부동산 법인 설리 대출

 

추가적인 팁입니다. 다들 신규 부동산 법인을 설립하면 대출이 나오지 않아 경매 물건을 하시는 분들이 꺼리는 경우가 있습니다. 하지만 이 부분은 사실이 아닙니다. 계속 말씀드리는 포인트는 법인은 새로운 인격체입니다. 그러다 보니 은행에서도 이 새로운 인격체가 돈을 얼마나 잘 갚아 나갈지 모르기 때문에 대출에 대한 범위는 낮고 이자는 높게 측정하는 경우가 있습니다. 즉 대출이 불가하다는게 아니라, 나오기는 하지만, 액수가 생각보다 고려했던 금액보다 낮고 이자가 높을 수 있다는 말입니다. 그리고 법인의 대표를 맡고 있는 대표자가 신용이 좋다라면 신규 법인이더라도 높은 대출액과 낮은 이자도 받을 수 있습니다. 은행 입장에서는 대표자를 채무 관계자로 볼 수도 있고 보증인 정도로 볼 수 도 있기 때문입니다. 

 

결어

부동산 법인 설립 시 주의해야 하는 사항들과 신생 법인의 오해에 대해 작성했습니다.