부동산 법인 사업자와 개인 명의 비교

 부동산 투자를 하는 경우 법인 사업자를 시작할지 혹은 개인 명의로 시작을 할지 고민을 하게 됩니다. 본 포스팅에서는 어떤 경우가 유리한지에 대해서 작성했습니다. 사실 재테크 할 돈도 있어야, 법인을 할지 개인 명의로 진행할지를 고민하게 됩니다. 그래도 미리미리 준비를 해둬야 하지 않을까 싶습니다. 결정의 순간에 정보를 모르면 그냥 끌려갈 수 있습니다. 

 

부동산 법인의 정의 

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우선 법인은 어떤 의미를 갖을까요? 법인은 가장 쉽게 이야기하자면, 새로운 사람이 태어난다고 보시면 됩니다. 그러다 보니 개인과는 다른 기준들을 갖게 됩니다. 새로운 사람이지만, 실제 사람은 아니기 때문에 다른 기준의 세금 기준을 갖고 대출 기준을 갖게 됩니다. 이게 바로 법인을 설립하는 가장 큰 이유이기도 합니다.  

 

부동산 법인의 장점 

 

1. 대출이 개인 보다 자유롭습니다. 

 

 은행에서 대출을 받을 경우 RTI를 기준으로 대출이 발생됩니다. RTI는 부동산 임대업 이자 상환비율을 의미합니다. 담보 가치 외에 임대 수익으로 대출받은 비용의 이자상환을 얼마나 할 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 다르게 말하면 은행에서 대출을 해주는 데 있어서 이자 상환 능력이 좋지 않은 물건에는 대출을 해주지 않겠다는 뜻입니다. 더 현실적으로 이야기하면 임대 수익이 없어도 대출을 일으킬 수 있다는 뜻입니다. 

 

2. 개인 소득 세율이 높은 분들에게는 세금 감면 효과가 있습니다.

 

 개인 소득과 부동산 임대로 발생되는 수익의 합산 됩니다. 심한 경우 개인 소득이 높고 세율이 38% 구간일 경우에는 임대 수익이 합산 되어 종합 소득세로 합산 과세가 되고,  곧 건강 보험료까지 증가될 수 있습니다. 여기서 함정이 하나 있다면 소득 세율이 1.5억 이상을 벌어야 한다는 것입니다. 네 많이 버시는 분들은 개인 명의로 부동산 투자하시면 세금으로 털리는 금액이 높아질 것입니다. 월급쟁이들 중 대기업 임원 분들은 거의 해당된다고 보셔도 되고, 금융권 차장급 이상분들도 개인 명의로 투자하시는 건 지양해야 합니다. 

 

 반면 법인으로 투자 할 경우에는 새로운 인격체가 태어난 것이기 때문에 개인의 소득과는 무관하게 세금이 책정됩니다. 

법인은 이자 비용 빼면 과세 표준을 어지간하면 2억 미만으로 맞출 수 있습니다. 이때 발생되는 과세는 9.9% 수준으로 세율 부담이 앞선 개인 명의 과세 기준보다 낮다는 것을 알 수 있습니다. 

 

부동산 법인 양도 소득세와 개인 양도 소득세 비교

 

양도 소득세가 어찌 보면 법인의 꽃 아닐까 싶습니다. 작은 규모의 거래가 이루어 질 경우에는 법인도 큰 장점이 없는 것으로 보일 수 있습니다. 그러나, 양도 차익이 10억 이상의 큰 물건을 거래하는 경우 차이를 알 수 있습니다. 즉 빌딩이나, 강남 3구 물건들을 한다고 하신다면 부동산 법인이 대안이 될 수 있습니다. 다만, 강남 3구처럼 과밀 억제 지구의 물건을 구매할 경우에는 주의해야 합니다. 해당 부분은 다음 포스팅에서 남겨 두겠습니다.

 

법인 대비 개인 양도 소득세

 

결어

 부동산 투자 시 법인이냐? 혹은 개인명의 이냐? 결국 돈이 많아서 투자도 큰 덩어리를 하고, 연봉도 높으신 분들은 법인이 답입니다. 그러나, 저같은 서민들은 개인명의로 시작하는 게 답입니다. 결국 투자 비용과 구매하는 부동산 물건에 따라 유리할 수도 있고, 불리할 수도 있습니다. 판단은 개인의 몫이지만, 개인적인 판단은 결국 투자 비용이 가장 중요하다고 생각합니다.