그란츠 리버파크 분양에 따른 천호 전망

 천호의 대장이 될 상인가, 그란츠 리버파크가 분양 공고를 냈습니다. 거품으로 끝날지 왜 그런 한 분양 가격을 냈는지에 대해 작성했습니다.

 

그란츠 리버파크가 천호에 미치는 영향

 그란츠 리버파크의 분양가는 현재의 부동산 시장을 뒤 흔들고 있습니다. 강남 3구에 포함 된다고는 하지만, 강동을 과연 강남권역으로 봐줄 것이냐의 문제를 떠나 고분양가는 어찌 보면 현재의 부동산 시장을 보여주고 있는 것으로도 생각됩니다. 그것도 고덕이나, 굽은 다리역의 학군 지역도 아닌 천호에서의 고분양가라니.. 부동산 호사가들의 입에 오르고 내리고 있습니다. 제가 개인적으로 그란츠 리버파크를 보면서 느끼게 된 의문 사항들입니다. 투자를 권하기보다는 돌다리도 두드리고 건너셨으면 싶습니다.

 

 

1. 재건축, 재개발로 돈을 벌기에는 쉽지 않은 세상이다. 

2. 천호가 과연 천지 개벽 할 것인가? 

3. 천호의 대장은 중흥 S 클래스? 래미안 팰리스? 그란츠 리버파크인가? 

4. GTX-D를 예상한 분양가인가? 

 

 먼저 고 분양가는 어쩔 수 없는 논란의 여지가 있습니다. 특히 대지 구성을 보면 소유자가 극히 소수이기 때문에 해당 사업이 성공 할 경우 엄청난 수익을 가져갈 것은 자명합니다. 다만, 아무리 프리미엄을 왜 치고 있지만, 주변 시세와는 살짝 동떨어진 느낌이 없을 수 없습니다. 좋은 자제와 서비스라는 것이 사실 주거지에 입주해서 살면 잘 알겠지만, 외부에서 봤을 때는 별다른 게 없을 수 있습니다. 특히 주변 주거 타운이 좋지 않은 상황에서 래미안 팰리스처럼 외딴섬의 느낌이 나지 않을까 싶습니다. 거기에 이제는 재개발, 재건축 비용이 높아져서인지 건축비에 대한 부분도 네고가 되지 않은 듯싶습니다. 앞서 말씀드린 데로 소유자가 극소수이기 때문에 수익에 대해 적당한 선을 맞출 수 있음에도 높은 분양가가 된 부분은 건축비가 문제시된 듯싶습니다. (해당 부분은 사실에 기반한 내용보다는 추측에 가깝습니다.) 

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 두번째는 천호대로가 천지개벽할 것인가?입니다. 천호에서도 4년 이상 거주를 했지만, 천지개벽은 이루어지고 있습니다. 천호에 가장 큰 이미지를 차지하고 있었던 천호 시장과 말씀드리기 곤란한 시설물들이 철거되면서부터 시작이 된 것으로 생각됩니다. 그리고 그 시작은 재개발 전문가들도 피해 갔던 중흥 S 클래스로 시작되지 않았나 싶습니다. 2015년만 해도 지역 천호 부동산에서는 천호 1 구역이 진행이 될 거라는 기대를 하지 않았습니다. 시장 상인의 반대가 생각 이상으로 거세고 지역 주민들의 반대도 심했기 때문에 프리미엄도 당시 천만 원 ~이천만 원 수준이었습니다. 

 2017년 정도 되면서 갑자기 천호 1구역이 관리 처분 인가를 받으면서 구체화가 되었고, 그에 따라 다른 지역들도 천호 3 구역, 4구역들도 같이 움직였습니다. 재개발이라는 게 첫 스타트를 시작하면 주변 여론이 형성이 되는 듯싶습니다. 옆에 집 사람들이 갑자기 프리미엄에 집을 팔기 시작하고 부동산 시세가 올라가는 것을 보게 되면 누구라도 혹하지 않을까 싶습니다. 그 상황에 맞게 강동구에서도 나름 빠른 승인을 해주면서 여기저기 취소 직전에 있던 재개발 지역들이 시작을 하게 되지 않았나 싶습니다. 천호 3-2, 3-3 구역도 빠르게 주민 의견을 수렴하고 도시계획을 수정 진행하는 형태로 진행이 되고 있습니다. 뉴타운 투자는 첫 스타트만 빠르게 추진되면 다른 구역들도 따라오는 듯싶습니다. 투자 시 지역 색도 중요하지만 선두하고 있는 조합의 추진력이 가장 중요하다고 생각합니다. 

천호 1구역 진행 이후의 천호 3-2, 천호 3-3 구역 개발 안

 

 

 세 번째 그렇다면 천호의 대장은 누구인가?입니다. 의외로 천호의 대장은 중흥 S 클래스, 래미안 팰리스, 그란츠 리버파크가 아니라, 개인 생각에는 천호 A1-2 구역이 되지 않을까 싶습니다. 앞선 3개 단지는 초기 뉴타운의 선두주자가 될 것은 분명한 사실입니다. 하지만, A1-2 구역이 구체화된다면 해당 구역은 중간으로 내려오고 A1-2 구역이 앞으로 치고 나갈 것으로 예상됩니다. 아시다시피 기획하고 승인받고 추진되는데만 해도 10년 이상의 시간이 필요하기 때문에 너무 먼 미래로 보실 수 도 있습니다. 완성만 된다면 잠실 생활권과 비교는 어렵지만 준 잠실이라고 해야 할까요? 강이 보이고, 백화점을 이용할 수 있는 지역이 완성되지 않을까 싶습니다. 마치 롯데가 잠실에 자리를 잡은 것처럼, 현재 천호에는 현대 왕국을 만드는 것처럼 대기업에서 땅을 사들이고 있습니다.  

 

천호 A1-2 신속 통합 기획

 

 네 번째 GTX-D가 들어오는 것을 보고 분양가를 선정한 게 아닐까 싶습니다. 개인적으로 이게 아니면 설명이 되지 않는 분양가라고 생각합니다. 고덕과 천호의 지역 분쟁이 발생될 만큼 GTX-D 정차역은 큰 논란의 소지가 있습니다. 그렇지만, 서울에 GTX-D가 정차하는 더블 역세권을 이용할 수 있는 단지라면 이야기가 달라진다고 생각합니다.

 부동산은 많은 가격인자들이 존재하지만, 가장 큰 메인 펙터라 교통, 직주, 학군입니다. 사실 교통과 직주는 거의 같은 부분이기 때문에 결국 교통과 학군이 나지 아닐까 싶습니다. 학군은 어떤 분들은 희석된다고 하지만, 아이를 나아본 부모라면 희석되지 않고 더욱 중요해질 것으로 생각합니다. 천호에서 학군은 사실 어렵습니다. 그렇다면 분양가를 올릴 수 있는 가장 중요한 요소는 GTX-D가 되지 않을까 싶습니다. 근래 지역구 의원인 이해식 의원님의 인터뷰 내에도 천호, 강동이 자주 거론되고 있는 듯싶습니다. GTX-D가 발표되기 전이라 다들 조심스러운 입장이지만, 해당 내용이 아니면 설명이 어렵지 않을까 싶습니다. 

 

 

 결국 그란츠 리버파크의 고 분야 가는 GTX-D의 노선이 강동, 천호역으로 어느 정도 확정되었기 때문에 정해진 가격이라고 생각합니다. 여러 추론들이지만, 개인적으로는 정말 이것 말고는 할 이유가 없어 보입니다.

 

그란츠 리버파크 분양 요약 정보 및 주의사항

 사실 그란츠 리버파크의 기본 정보를 제공하고자 포스팅을 시작했지만 작성하다 보니 결국 천호대로의 미래 방향에 대해 작성한 듯 싶습니다. 그란츠 리퍼파크는 조합원이 없다고 보셔도 무방합니다. 전 세대 일반 분양의 형태로 제공이 된다고 보시면 됩니다.

 

청약 자격 및 주의사항

- 청약자격 : 서울시 거주자

- 전매 제한 : 1년

- 재당첨 제한 : 없음

- 거주의무 : 없음

- 중도 대출 가능 : 60%  (입주 후 이자 정산이 되는지 확인 필요)

- 전용면적 85 이하 : 가점제 40%, 추첨제 60%

 

리버파크 분양 가격

- 59 기준 : 13~14.5억

- 84 기준 : 16~18억

그란츠 리버파크 완성 조경도

 

 

그란츠 리버파크 시세차익

 안타깝지만, 그란츠 리버파크를 통한 시세차익은 예상할 수 없습니다. 누가 예상한다고 하면 멱살 잡으셔야 합니다. 미래 가치에 대한 예측은 가능하지만, 현재 시점에서 시세차익은 확인되지 않습니다. 부동산 상승기인지 중흥 S 클래스는 매매 물건이 사라진 지 1~2달 정도 되었고, 래미안 팰리스도 물건이 사라지고 있습니다. 래미안 팰리스도 GTX-D 발표 영향이 있을지 모르기 때문에 매매를 아끼고 있는 듯싶습니다. 천호 지역내 사장님들은 일단 거래가 트여야 수수료가 생기는 구조인지라, 최대한 파실려고 하지만 요즘 집주인 분들이 당하실 분들이 아닌 듯 싶습니다. 천호일대가 GTX-D 노선 발표까지는 대부분 관망하는 형태가 되가고 있는 듯 싶습니다. 확실히 부동산 상승기는 맞는 듯 싶습니다.

 

 

요약

 그란츠 리버파크는 미지수가 많습니다. 다만, GTX-D 발표가 강동, 천호역으로 발표가 되고, 그란츠 리버파크 단지와 연결된다면 현재의 가격이상이 될 것이라고 조심스럽게 예상해 봅니다. GTX-D는 국토부 관계자 이외에는 모르기 때문에 참 어려운 듯싶습니다.